Stiftelse av borettslag og sameier

Et borettslag stiftes ved at det opprettes et stiftelsesdokument som inneholder opplysninger om stifterne, antallet andeler, andelenes størrelse, når andelen skal innbetales og dessuten navnene på styrets medlemmer og lagets revisor. Stiftelsesdokumentet skal også inneholde borettslagets vedtekter. Andre vedtekter enn de lovbestemte kan også tas med – f.eks. om forkjøpsrett.

I praksis stiftes borettslag av de som oppfører boligene og selger disse til fremtidige andelseiere – et boligbyggelag eller en annen utbygger (f.eks. en entreprenør). De som skal bo i borettslaget kjøper andelene og får da en lovbestemt rett til å bruke boligen

Andel og rettregistrering av andel. Innskudd

Andelen er den eierandel en person har som medeier i borettslaget og kan sammenlignes med en aksje i et aksjeselskap. Alle andelseierne i borettslaget har én stemme på generalforsamlingen selv om boligene og størrelsen på fellskostnadene kan variere. Slik sett er borettslaget en demokratisk sammenslutning.

Andelene og hvem som eier dem skal registreres i Borettsregisteret som er en avdeling av Statens kartverk lokalisert til Kinsarvik i Ullensvang kommune. Korrekt andelsnummer består av borettslagets organisasjonsnummer fra Brønnøysundregistrene, samt andelsnummeret. Det er kun anledning til å eie én andel i ett og samme borettslag, med unntak for juridiske personer (f.eks. kommuner), som kan eie opptil 10% av andelene. Den som er registrert som andelseier kan overdra andelen sin og dette vil bli registrert på samme måte som overskjøring av fast eiendom. Andelseieren kan også pantsette andelen til sikkerhet for lån og andelseierens kreditorer kan ta utlegg i andelen på samme måte som i fast eiendom – også dette må registreres for at kreditor skal få rettsvern. Slik registrering skjer etter reglene i borettslagsloven kapittel 6 og kalles der for rettsregistrering. Reglene er stort sett de samme som ved tinglysing i fast eiendom. Borettslagets eiendom er tinglyst på vanlig måte fra før av.

I et eierseksjonssameie, vil seksjonen være registrert hos Statens kartverk i Hønefoss. Korrekt matrikkelnummer er kommunenummer, gårdsnummer, bruksnummer og sist seksjonsnummer. En fysisk person kan erverve inntil 2 seksjoner i ett og samme eierseksjonssameie.

Andelseierne kan betale inn penger i borettslaget. Dette kalles i borettsinnskudd og er et lån fra andelseieren til borettslaget. Innskuddet skal sikres med pant i borettslagets faste eiendom. Innskuddet utgjør som regel bare en mindre del av borettslagets finansiering. Hoveddelen av midlene låner borettslaget hos eksterne långivere (banker). Dette eksterne lånet er lagets fellesgjeld som altså nedbetales via felleskostnadene.

Fellesfinansiering

Ettersom det er borettslaget som eier boligene kan også borettslaget pantsette eiendommen og dermed skaffe seg lån. Dette gjør det enkelt å finansiere bygging og senere vedlikehold og restaurering av boligene. Den nye borettslagloven av 2003 som trådte i kraft i 2005 åpner for at ikke bare boligbyggelag, men alle og enhver kan stifte borettslag. Det har sammen med finansieringsformen medført at bygging av borettslagsboliger har skutt fart de senere årene. Også eksisterende bygninger har blitt omdannet til borettslag.