Brukereierprinsippet

I borettslaget er noe av poenget at laget eies av de som bor der. Selv om det nå er blitt en utvidet adgang for andelseiere i borettslag til å leie ut boligen, er ordningen et viktig skille i forhold til eierseksjonssameiet. I sameieforhold er det ikke noen rettslig sammenkobling mellom bruken av eierseksjonen og eiendomsretten.

Hva er forskjellen mellom borettslag og sameier?

Borettslag og eierseksjonssameier har betydelige likheter. Det er særlig tre forhold som skiller borettslag fra eierseksjonssameier:

Fellesfinansiering

Et kjennetegn ved et borettslag er at finansiering av bygging og/eller vedlikehold kan skje ved at borettslaget, som har eierrådigheten over alle boligene i borettslaget, pantsetter alle borettslagets eiendommer under ett. I et eierseksjonssameie er det den enkelte sameier som har eierrådigheten over boligen han bor i, slik at eierseksjonssameiet ikke kan pantsette boligene. De enkelte seksjonene må pantsettes hver for seg av den enkelte sameier. Denne forskjellen vil kunne gjøre det vanskeligere å få finansiert for eksempel fellesarbeider i eierseksjonssameiet i forhold til i borettslaget.

Ansvarsforholdet

En medeier i eierseksjonssameiet vil hefte for sameiets felles forpliktelser i forhold til sin sameiebrøk i motsetning til andelseieren i borettslaget som ikke har noe direkte økonomisk ansvar overfor borettslagets kreditorer. Andelseieren vil derimot overfor borettslaget være ansvarlig for sin del av fellesgjelden. Ved å si opp boretten, vil andelseieren kunne kvitte seg med ansvaret for fellesgjelden. Det gjelder selv om han ikke får solgt andelen. Eierseksjonssameieren vil derimot ikke bli kvitt sine forpliktelser bare ved å flytte og selge seksjonen.

Andelseierne

Andelseieren er eier av en andel i borettslaget og har enerett til å bruke en bolig i borettslaget.

Fra 2006 kan borettsandelene registreres i grunnboken. Det er viktig å merke seg at det er andelen som som registreres og ikke den faste eiendommen. Den faste eiendommen er tinglyst fra før. Grunnboken vil altså bli et register over fast eiendom og andeler i borettslag.
Innskudd

Andelseieren vil oftest ha betalt et innskudd til borettslaget. Dette er et lån til borettslaget fra andelseieren. Lånet er sikret ved at andelseieren har pant i borettslagets eiendommer med prioritet etter fellesgjelden. Dette pantet kan tinglyses på vanlig måte.

Styringsorganer – Generalforsamling og styre

Generalforsamlingen er borettslagets øverste organ. Alle andelseiere kan møte der, og har tale- forslags- og stemmerett. Det skal avholdes generalforsamling innen utgangen av juni måned hvert år. Styret kaller inn til generalforsamling med minst 8 dagers varsel og høyst 20 dager. Saker som skal tas opp må være klart angitt i innkallingen. Valg av styre er en av generalforsamlingens viktigste oppgaver.

Hvis en andelseier mener det er viktige forhold som må bli tatt opp eller undersøkt, bør dette bli gjort på generalforsamlingen. Generalforsamlingen kan ikke fatte vedtak som gir noen andelseiere urimelige fordeler på andre andelseierens bekostning.

Enkelte viktige saker må alltid bli lagt frem for generalforsamlingen. Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels flertall, gjøre vedtak om:

  • Å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som før har vært tenkt brukt til utleie
  • Salg eller kjøp av fast eiendom
  • Å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet fremfor innskuddene
  • Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning
  • Tiltak ellers som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.

I de sakene som er nevnt over må styret ha samtykke fra generalforsamlingen. For øvrig er det styrets oppgave å lede virksomheten i borettslaget i samsvar med lov, borettslagets vedtekter og vedtak av generalforsamlingen.

Styret velges for to år og skal bestå av minst tre personer. Styret representerer borettslaget utad og kan for eksempel inngå avtaler på borettslagets vegne.

De fleste borettslag har forretningsfører og skal ha revisor.

For øvrig er selskapsorganene i borettslaget i hovedsak tilsvarende aksjeselskapets.

Bruk og vedlikehold av boligen

Borettslagslovens regler om vedlikeholdsplikt gjelder hvis det i vedtektene eller ved avtale ikke er fastsatt en annen fordeling av vedlikeholdsplikten. Borettslagslovens regler fordeler vedlikeholdsplikten slik at andelseieren hovedsakelig har ansvaret innenfor boligens fire vegger, mens borettslaget har ansvar for vedlikehold av bygningskroppen og fasaden.

Andelseierens vedlikeholdsplikt

Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand. Forøvrig vil borettslaget ha ansvar for vedlikehold av bygningen og eiendommen ellers, så langt det ikke er andelseiers ansvar.

Andelseieren skal holde ved like vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater i boligen.
Vedlikeholdet omfatter også nødvendig reparasjon eller utskifting av rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater, tapet, golvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Det omfatter ikke utskifting av vinduer og ytterdører til boligen, eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner.
Vedlikeholdsplikten gjelder også utbedring av tilfeldig skade.
Borettslagets vedlikeholdsplikt

Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand, så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal laget utbedre dersom skaden kommer av mislighold fra en annen andelseier.

Felles rør, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går gjennom boligen, skal laget holde ved like. Laget har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom boligen, dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.
Andelseieren skal gi tilgang til boligen for å få utført arbeid som nevnt over, og for ettersyn i forhold til slikt vedlikehold, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av arbeid skal bli gjennomført slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen bruker av boligen.