
Bygningstekniske mangler
Det er styret som ivaretar beboernes interesser på bygg og anlegg når det gjelder felles installasjoner og på fellesarealer.
Bygningstekniske mangler kan være av forskjellige art, alt fra små bagateller med liten konsekvens og til mangler som kan ha betydning for liv og helse.
Det er styret som har ansvaret for å følge opp disse manglene på en riktig måte. Dette vil være seg krav ovenfor ansvarlig entreprenør, selger eller andre som er ansvarlig for mangler ved bygningsmassen.
Styrets ansvar
Styret har også et faktisk ansvar for at det igangsettes tiltak for å avklare/utbedre manglene. De fleste mangler vil være til en ulempe for sameierne, da manglende vanligvis medfører at skaden som mangelen forårsaker blir større jo lengre tiden går før mangelen blir utbedret. Særlig viktig er det for styret å reagere der manglene er av alvorlig art, for eksempel. ved større branntekniske mangler og mangler på bygningsstatikk mm.
I enkelte tilfeller er det for sent å reklamere
En av de sentrale oppgaver til styret i eierseksjoner og borettslag omhandler å håndtere feil og mangler. Det er en rekke viktige regler å følge når det er avdekket mangler ved boligsameiets eiendomsmasse.
Reklamasjonsfrist
Det løper en reklamasjonsfrist fra en mangel oppdages. Høyesterett har konkludert med at det må være et klarhetskrav før fristen starter å løpe. Etter fristen starter å løpe har styret normalt inntil 2-3 måneder før fristen løper ut. Man bør som en god hovedregel reklamere så snart som mulig.
I utgangspuktet har styret reklamasjonsrett for alt som angår styrets styringsrett. Dette er utearealer, fellesarealer og det som angår fellesinstallasjonene.
Den maksimale reklamasjonsfristen er 5 år. 5 årsfristen gjelder ved nykjøp fra overtakelsesdato eller ved rehabiliteringsarbeidet 5 år etter boenhetene er overtatt er reklamasjonsretten utløpt.
Der selger har vært grovt uaktsom eller har positiv kunnskap om mangelen, kan en mangel påberopes etter 5 års fristen.

Krav til reklamasjonen
Reklamasjonen må oppfylle visse minstekrav. Reglene er ikke strenge men det må fremgå at man ønsker å gjøre krav gjeldende.
Det må også fremgå hva styret reklamerer over og man bør også med fordel ta med hva man krever. Normalt bør en påberope at utbygger/entreprenør retter mangelen samtidig med reklamasjonen.
Foreldelse
Selv om styret har reklamert rettidig kan ett krav foreldes. Styret må ta ut forliksklage eller søksmål innen 3 år etter overtakelse.
Mange styremedlemmer mener at det er tilstrekkelig å fremme krav/sende brev for å avbryte fristene. Dette stemmer ikke.
For mangler som avdekkes senere enn 2 år etter overtakelse gjelder det en tilleggsfrist etter foreldelsesloven §10 som gir styret en tilleggsfrist på 1 år. Tilleggsfristen gjelder slik at man alltid har en frist på 1 år etter at mangelen ble avdekket. Avdekkes en mangel etter 4 1/2 år etter overtakelse, må styret ta ut søksmål eller klage før det er gått 5 1/2 år etter overtakelse.
Tilsvarande regler og reklamasjonsfrist gjelder ovenfor andre håndtverkere som pusser opp eller rehabiliterer bygningsmassen. Styret må passe på at det også her gjelder de samme reklamasjonsfrister.
Hvem må saksøke – Partsevne
I borettslaget er det alltid borettslaget som sådant som er riktig saksøker.
Hvem som skal stå som saksøker i eierseksjonsameier avhenger av flere forhold.
A. Gjelder søksmålet felles anliggender (fellesarealer, uteområder mm) og det er valgt styreleder kan sameiet som sådant være saksøker.
B. Gjelder mangelen i selve boenhetene og kravet er rettet mot selger som er oppfører er det hver enkelt seksjonseier som må stå som saksøker.
C. Er det ikke valgt styre eller styreleder må søksmålet også tas ut av hver enkelt seksjonseier.
