Generelt
Tomtefeste er en leieform av fast eiendom. Reguleringen er sikret ved egen lov, som på mange måter setter store begrensninger for utleiers (bortfesters) adgang til å øke leie, si opp tomtefesteavtalen, endre leietiden mm.
Tomtefesteloven gjelder generelt men har størst betydning for boligeier, enten som hovedbolig eller fritidsbolig.
Loven er langt på vei ufravikelig, og kan ikke endres til ugunst for en tomtefester.
Festetid
Løpetiden for festekontraktene følger som regel av avtalen selv. Etter gjeldende tomtefesteavtale har festeren rett til å forlenge avtalen når den utløper, jfr. Tomtefesteloven §33.
I utgangspunktet løper da avtalen videre på samme vilkår. Etter Tomtefesteloven §15 4.ledd har imidlertid bortfesteren rett til oppregulering av festeavgiften. Oppreguleringa er begrenset til kr. 9 000,- pr dekar tomt med utgangspunkt i nivå på pengeverdien 1. januar 2002. Er tomta f.eks. 2,5 mål skal denne summen multipliseres med 2,5.
Råderett og mislighold
Den fysiske råderetten er normalt den samme som en eiertomt. Man disponerer eksklusivt over hele tomten, herunder rett til vedhogst mm
En fester har også rett til pantsetting av tomten.
Det skal veldig mye til for at en bortfester kan heve festeavtalen. Etter at hus er oppført på festetomten er ikke rettidig betaling av festeavgift lengre grunnlag for å heve festeavtalen. Dette gjelder også ellers dersom festetiden er 99 år eller mer, eller på ubegrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren.
Rett til innløsning
En fester har lovbestemt rett til å kreve innløsning av tomten. Det følger av Tomtefesteloven §32 at dette gjelder etter det er gått 30 år etter festekontrakten ble inngått, og deretter hver 3 år deretter.
Det stilles normalt krav til at festeren sender krav om innløsning senest 1 år før innløsningstiden er inne. Det påligger også ett krav til bortfester når en festekontrakten utløper. Bortfesteren må da varsle senest 2 år før festeavtalen går ut. Gjør han ikke dette, gjelder ikke fristen på 1 år for festeren.
Innløsningskravet
Tomtefesteloven §37 setter skranker for hva en bortfester kan kreve for tomten som blir innløst. For det første gjelder verdien på det tomtefesteavtalen tilsier dersom det er inngått en avtale som er gunstigere for festeren enn det loven gir anvisning på.
Loven gir anvisning på at innløsningsbeløpet skal være 25 ganger den årlige festeavgiften. Samtidig sier bestemmelsen at bortfesteren kan velge at innløsningssummen settes som 40% av innløsningsverdien på innløsningstidspunktet. Det er en viktig begrensning at verdien av tomten skal settes til den verdi ut i fra den boligen som faktisk er oppført på tomten.
t om verdien på tomten avgjøres i alminnelighet av skjønn.