Tomtefeste er en betegnelsen på leie av tomteareal i Norge. Ordningen har en egen lovregulering og gjeldende lov i dag er Tomtefesteloven av 20. desember 1996. Ett annet populært navn på tomtefeste er bygsling.

Tomtefeste forekommer ofte for bolig- og fritidshus, men også for forretnings- og industribygg. Per 1.12.2021 var det registrert 151 383 festegrunner i matrikkelen. Antallet festekontrakter er imidlertid høyere fordi festeforhold som omfatter hel grunneiendom ikke fanges opp av denne statistikken. Antallet matrikulerte festegrunner er synkende. I juni 2012 var tallet om lag 166 000. Nedgangen er hovedsakelig en følge av at festetomter innløses.

Regulering av festeavgift

For feste av grunn for bolig eller fritidshus kan festeavgiften kreves regulert hvert tiende år i samsvar med endringen i pengeverdien; avvikende avtale gjelder bare der den fører til gunstigere resultat for festeren. Ved feste til andre formål, for eksempel næringsbygg, og det er adgang til å fastsette at festeavgiften skal reguleres etter andre mekanismer, for eksempel i samsvar med tomteprisutviklingen.

Varighet og innløsning

Avtale om feste av tomt for bolig eller fritidshus inngått etter at loven trådte i kraft, gjelder for bestandig, men festeren har oppsigelsesrett. Ved feste for andre formål, for eksempel av grunn for et kontorbygg, er det den enkelte avtale som bestemmer varighet og innløsningsrett. Ved boligfeste kan festeren også innløse tomten, vanligvis etter at 30 år av festetiden er gått, og senere hvert annet år ved boligfeste og hvert tiende år ved feste av grunn for fritidshus.

Vederlaget fastsettes som hovedregel til 25 ganger den årlige festeavgift, slik den er oppregulert per innløsningstidspunktet i samsvar med endringer i konsumprisindeksen. Bortfesteren kan likevel som minimum kreve 40 prosent av markedsverdi for tomten, og dette vil nok være den faktiske hovedregel når dette vanligvis gir den høyeste verdi for bortfester. Ved feste av grunn for fritidsbolig i allmenning eller på grunn tilhørende en landbrukseiendom er det begrensninger i innløsningsretten.

Forlengelse av festekontrakt

Som alternativ til innløsning kan festeren kreve festekontrakten forlenget på samme vilkår ved festeavtalens utløp. Slik forlengelse er ikke tidsbegrenset. I en dom 12. juni 2012 kom Den europeiske menneskerettighetsdomstol (EMD) til at denne lovfestede forlengelsesretten, der bortfesteren ikke får andel av verdistigningen på tomten, er en krenkelse av vernet om eiendomsretten etter Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK). Ved Proposisjon 73 L (2014-2015) ble det foreslått endringer i loven som ville gi bortfesteren noe videre adgang til oppregulering. Stortinget vedtok i juni 2015 en ny bestemmelse om at bortfesteren ved forlengelse kan kreve at den årlige festeavgiften settes til to prosent av tomteverdien, men begrenset oppad til 9000 kroner per dekar. Lovendringen trådte i kraft 1. juli 2015.

Rådighet over festetomten

Som en hovedregel har festeren den samme fysiske rådighet over tomten som en eier innenfor den ramme som festeformålet setter. Festeren kan i de fleste tilfeller overføre sin rett til andre, og kan også pantsette sine rettigheter. Når festetiden er ute, skal festeforholdet avvikles så langt råd er på en slik måte at ingen av partene blir skadelidende og uten at verdier går til spille unødig.

Punktfeste

Punktfeste er en spesiell form for tomtefeste som ofte anvendes ved feste av grunn for fritidshus. Festeavtalen gir ikke noen grensebeskrivelse, men forutsetter at huset (vanligvis et fritidshus) skal bygges over punktet eller innen en viss avstand fra dette. Festerens rådighet blir gradvis mindre etter hvert som man fjerner seg fra punktet.»