9 av 10 klager

Dette gjelder forskjellige forhold ved eiendommen, og opplysninger som er gitt i forbindelse med kjøpet.

Hvilken lov som gjelder og som regulerer forholdet mellom kjøper og selger vil være avhengig av på hvilken tidspunkt partene inngår avtale om kjøp av boligen. Inngås avtale før eiendommen er ferdig, vil det være ”Budstadsoppføringslova” som gjelder mellom partene. Etter dette tidspunkt reguleres forholdet av ”Avhendingslova”.

I praksis er også en annen lov veldig praktisk i forbrukerforhold og fast eiendom. Dette er ”Håndtverktjenesteloven” som gjelder for håndtverksmessige oppdrag som utføres på eiendommen.

Avdekking av mangler

Reklamasjon

Etter begge regelsett som gjelder for kjøp av eiendommen har man en ordinær lengstefrist ved reklamasjoner på 5 år. Dette innebærer at avdekkes en mangel etter denne tid, vil man ofte være avskåret fra å kreve erstatning fra selger.

Det løper i tillegg en relativ frist. Dvs. at man må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen er avdekket. Denne fristen må vurderes konkret, men for å være på den trygge siden må man kunne reklamere innen 2 måneder.

Oppdages det mangler ved en fast eiendom, er det viktig at man snarest mulig sender reklamasjon til selger om mangelen antas å være av en viss verdi. Reklamasjonen bør være skriftlig og benevnes som en ”Reklamasjon”. Gjerne også send en kopi til megler, som eventuelt da også videresender kravet til et ”forsikringsselskap”, dersom salget var forsikret.

Kjenner du til mangelens omfang og har en noenlunde oversikt på hva utbedringen av mangelen vil koste, er det ingen grunn til å avvente med å fremme krav på erstatning. Dette vil også senere ha betydning for beregning av forsinkelsesrenter.

Innholdet i en reklamasjon kan være slik;


Reklamasjon

Viser til tidligere kjøp av eiendommen Dalaveien 10 i Oslo.
Vi har oppdaget at baderommet er uttett. Vi har fått innhentet tilbud for å utbedre dette, noe som beløper seg til kr. 100.000,- Tilbudet ligger vedlagt.

Vi mener Dere er ansvarlig for dette og ber om Deres tilbakemelding innen 10 dager”

Foreldelse

Foreldelse inntrer normalt 3 år etter at eiendommen er overtatt, jfr. Foreldelsesloven §2 og §3. Når det gjelder forhold som avdekkes i løpet av det 3 året eller senere gjelder imidlertid en annen bestemmelse. Etter foreldelsesloven §10 vil ikke et krav foreldes før det er gått 1 år etter at mangelen ble avdekket.

Det er svært viktig at man kjenner til disse reglene, avdekkes mangelen etter 2 år etter man har overtatt eiendommen har man bare 1 år på seg før saken bringes inn for forliksrådet eller tingretten. I motsatt tilfellet vil kravet på erstatning eller prisavslag gå tapt.

Rettshjelp ved bistand av advokat til å kreve erstatning

I den enkelte boligforsikring eller innboforsikring man har på leiligheter, vil man normalt få dekket bistand fra advokat. Forsikringen har normalt et tak på 80.000,- – 100.000,- Det ligger også i denne dekningen en egenandel som må dekkes av huseieren selv. Denne beregnes normalt som en grunnandel på kr. 4.000,- samt 20 % av overskytende beregnet salær.

Høyesteretts avgjørelse 2010-02-10 – Hvor stor må mangelen være før selger blir ansvarlig – reklamasjonsfristen i avhl. §4-19 – Ny dom fra HR, Rt. 2010 s. 103.

I februar 2010 avsa Høyesterett nok en avgjørelse som avklarer rettstilstanden ved boligkjøp. Dommen medfører i praksis at det er vanskeligere og nå frem i forbindelse med krav om mangler ved kjøp av fast eiendom.

  1. Avklaring – Hvor stor må mangelen være for at kjøper kan kreve erstatning eller prisavslag fra selgeren.

    De fleste boligsalg skjer under såkalte ”as-is” klausul. Tidligere var det noen meglere som ikke benyttet disse, men i dag kjenner vi ikke noen som ikke inntar slike klausuler i sine kontrakter.

    En kjøper blir derfor avhengig av at mangelen er vesentlig før han/hun har rett på å kreve erstatning i forbindelse med et boligkjøp.Høyesterett vurderte under denne saken hva som skal til for at en eller flere mangler anses som vesentlig.I en slik vurdering har det tidligere vært tatt utgangspunkt i utbedringskostnadenes størrelse i forhold til kjøpesummen. Tradisjonelt har 3-3,5 % av kjøpesummen vært tilstrekkelig til at selger skulle være ansvarlig for manglene.I dommen konkluderte Høyesterett at 6-7 % var et mer riktig utgangspunkt for denne vurderingen for brukte boliger av en viss alder. I denne saken var boligen 27 år og høyesterett konkluderte at det er grunn til at boliger av en høyere alder har flere mangler enn det nye boliger har.Ovennevnte må ikke forveksles med nye boliger og kjøp av bolig under oppføring. Her tolereres normalt ingen avvik.For boliger som bare er noen få år må fortsatt det riktige utgangspunktet ligge på en 3-4 % av kjøpesummen.

  2. Avklaring – Reklamasjonstid
    Den andre avklaringen gikk på den relative reklamasjonstiden ved kjøp av fast eiendom. Denne reguleres av avhendingslova §4-19. Kravet til reklamasjonen er at den skal fremmes innen rimelig tid etter at man er blitt kjent med den aktuelle mangel. Høyesterett fastslo at i utgangspunktet er 2 måneder tilstrekkelig tid for en vanlig kjøper til å sende reklamasjon etter at mangelen er avdekket.For Høyesterett ble det ikke vist til tilsvarende avgjørelser etter svensk og dansk rett. Etter høyesterrett i disse land er den samme fristen satt betydelige lengre, og i Danmark opp til 12 mnd. Med fordel kunne dette ha vært prosedert for Høyesterett, da man kan anta at resultatet i Høyesterett hadde blitt et annet om dette hadde vært opplyst. Det er på det rene at mange venter svært lenge før de reklamerer på mangler ved sin faste eiendom.Det er etter dette desto viktigere å reagere tidligere når man oppdager mangler ved fast eiendom. Det anbefales at det sendes en skriftlig reklamasjon snarest man oppdager en feil av betydning om man har kjøpt en ny eiendom.Den seneste reklamasjonsfristen i alle tilfelle er normalt 5 år.

Om offentligrettslige krav skal vurderes annerledes og mer alvorlig enn andre mangler ved fast eiendom.

Før dommen var det bl.a. uklart hvorvidt offentligrettslige krav i tilknytning til fast eiendom, og da særlig avvik i forhold til forskrifter om slik eiendom kunne medføre at en eiendom har en kjøpsrettslig mangel selv om den ikke fremstår som ”vesentlig”.

Høyesterett besvarer dette slik:


"Til lagmannsrettens bemerkning om at forskrifter både kan gjelde forhold av vesentlig og av mindre vesentlig betydning, tilføyer jeg at det vel også kan være noe tilfeldig i hvilken grad ulike sider ved et byggearbeid i det hele tatt blir regulert ved offentlige krav. Slik § 3-9 lyder, vil bestemmelsen helst omfatte de klare og/eller vesentlige mangler. I den grad en forskriftsmangel har resultert i en vesentlig mangel, vil § 3-9 annet punktum kunne anvendes. Det er uansett ikke tale om en slik mangel i den foreliggende sak.”

For at kjøper således skal ha noen krav ovenfor selger, også når det gjelder forhold som reguleres av forskrifter, kreves det altså et vesentlig avvik, jfr. Avhl. §3-9.

Høyesteretts avgjørelse 2003-05-14 Arealsviktdommen

Høyesterett vurderte i saken hvor stort arealavviket kan være før det vil ha innvirkning på kjøpesummen, og selger er ansvarlig, jfr. avhl. §3-8. Dommen vurderer således et annet tilfelle der selger blir ansvarlig, dvs. der det er gitt faktiske uriktige opplysninger om eiendommen.

Synspunktet grunner på den tanke at en kjøper ofte vil tillegge størrelsen på huset eller leiligheten en vekt ved kjøp av boenheten. Høyesterett uttaler:

 


"Det må antas at kvadratmeterprisen for de fleste boligkjøpere vil være viktig, både i seg selv og for å vurdere ett prospekt opp mot andre som er aktuelle. Dersom først arealavviket, slik som det er i vår sak, er tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel etter § 3-8 første ledd, kan det etter min mening vanskelig tenkes at den tilhørende økningen i pris pr. kvadratmeter ikke også vil være motiverende for en kjøper.”

Et avvik på 8,9 % ble ansett klart å være tilstrekkelig til å kreve erstatning fra selger. I alminnelighet er det således antatt at avvik på 7 % er tilstrekkelig til å statuere ansvar ovenfor selger.

Høyesteretts avgjørelse 2001-03-16 Takstmannens betydning for ansvaret mellom kjøper og selger

Spørsmålet i saken var om en selger som hadde engasjert en taksmann til å gjennomgå huset før salg ble identifisert med takstmann, i forbindelse med hva takstmannen som en fagperson skulle avdekke i forbindelse med sin befaring av eiendommen.

Retten skriver i sin oppsummering:


”Formålet med bruk av tilstandsrapport er at begge parter skal kunne stole på at opplysningene er riktige, og tilsier at forhold av betydning som takstmannen kjenner eller måtte kjenne til, ikke er utelatt. En tilstandsrapport vil således være egnet til å påvirke kjøperen med hensyn til hva som legges til grunn for bud på eiendommen og i forhandling med selger eller mekler. Selger er etter min mening nærmest til å bære risikoen for manglende eller uriktige opplysninger i de tilfeller han eller hun har innhentet tilstandsrapporten og gjort den kjent for kjøper.

Jeg legger også vekt på at manglende eller uriktige opplysninger kan medføre at kjøpesummen blir for høy sett i forhold til eiendommens tilstand. Det er rimelig at mangel ved eiendommen fører til en forholdsmessig reduksjon av kjøpesummen etter § 4-12 også i de tilfeller en takstmann som selgeren har gitt i oppdrag å utarbeide en tilstandsrapport, gir uriktige eller mangelfulle opplysninger om eiendommen og vilkårene etter § 3-7 og § 3-8 er oppfylt.”

Konklusjonen ble at selger ble fullt ut identifisert med takstmann.

Dette medfører at det alltid vil være sikrere å kjøpe bolig der takstmann på forhånd har vurdert eiendommen. Det stilles normalt store krav til takstmenn som fagpersoner, og det skal relativt små indikasjoner til før de har et krav til å varsle om eventuelle mangler ved eiendommen, eller der det er mistanke om dette.