Den generelle beskatningen av boliger skjer ved det årlige ligningsoppgjøret. Beskatningsplikten gjelder både for boliger i landet og utlandet. Grunnlaget for beregningen er inntil 30 % av den faktiske markedsverdi.
I tillegg til dette har mange kommuner innført eiendomsskatt. Dette avgjøres av kommunestyret. Eiendomsskatten fastsettes etter en antatt formuesverdi multiplisert med en skattesats som er regulert i i et intervall som kommunen kan beslutte. I tillegg er det ofte fastsatt et bunnfradrag som trekkes i fra i formuesverdien. Se et konkrets eksempel på en slik beregning her.
Hovedregelen også ved utleie av egen bolig, er at inntekten er skattepliktig.
Reglene kan oppsummeres slik, og gjelder for èn boenhet:
- Er utleieverdien av den utleide boligdelen lavere enn den man bruker selv er utleien skattefri.
- Leier man ut en større del av boligen sin, og inntekten for året ligger under kr. 20 000,- er denne også skattefri.
Eier utleier en tomannsbolig gjelder skattefriheten tilsvarende når han bruker selv mer enn 50 % av den ene boenheten etter leieverdi. Dette forutsetter imidlertid at tomannsboligen ikke er seksjonert. Seksjoneres en tomannsbolig vil det alltid skje en beskatning ved utleie av den andre boenheten.
Etter de gamle reglene kunne man leie ut halve året i kalenderåret. Dvs. fra 01.07. det ene året frem til 30.06. det påfølgende år. Denne regelen er opphevet.
Skattefritak
Fordel ved at eieren selv helt eller delvis bruker eiendommen som egen bolig er skattefri for
- selveid enebolig, to- eller flermannsbolig, rekkehus, leilighet mv.
- fritidsbolig
- boenhet i boligselskap
- våningshus på gårdsbruk
Utleieinntekter fra egen bolig/fritidsbolig kan være skattefrie. Dette vil avhenge av
utleiens omfang. Boliger hvor leieinntektene er skattefrie, omtales som fritaksliknede boliger.
Om den utleide delen av egen bolig brukes til boligformål eller til næringsformål, har ingen betydning for vurderingen av om utleieinntekter fra eiendommen er skattepliktige eller ikke. Dette gjelder også utleie fra eiers leilighet i tomannsbolig. Ved utleie av den ene familieleiligheten i en tomannsbolig må imidlertid denne leiligheten brukes til boligformål.
Enebolig med utleie av sokkel/hybel.
En enebolig består av en hovedleilighet som eieren selv bor i, og eventuelt én eller flere hybler/hybelleiligheter/sokkelleiligheter.
Er utleieinntektene skattefrie eller skattepliktige?
Er utleieverdien for den delen som eieren bruker selv, høyere enn eller lik utleieverdien på den delen som er leid ut, er utleieinntektene skattefrie. Er utleieverdien for den delen som eieren bruker selv, lavere enn utleieverdien på den delen som er leid ut, er utleieinntektene i utgangspunktet skattepliktige.
Tomannsbolig
En tomannsbolig er en bolig som består av to leiligheter (er leilighetene seksjonert, skal de behandles som eneboliger.) Inneholder eiendommen tre leiligheter eller to leiligheter og en eller flere selvstendige hybler/hybelleiligheter, er det en flermannsbolig.
Er utleieinntektene skattefrie eller skattepliktige?
Leies den ene familieleiligheten ut i en tomannsbolig, er utleieinntektene skattefrie når eieren bor i den andre leiligheten. Dette gjelder også der den leiligheten eieren bruker, er mindre – regnet etter utleieverdien – enn den utleide leiligheten.
Utleieinntekter fra tomannsboliger er også skattefrie når eieren i tillegg til å leie ut den ene familieleiligheten leier ut inntil halvparten av den leiligheten som han selv bruker.
Har eieren leid ut hele eller en større del av sin leilighet for mer enn 20 000 kroner i inntektsåret, er alle utleieinntektene fra begge leilighetene skattepliktige.
Blir begge leilighetene i en tomannsbolig leid ut, er utleieinntektene skattepliktige.
Flermannsbolig
En flermannsbolig består av tre eller flere leiligheter. Også eiendommer med leiligheter og en eller flere selvstendige hybler/hybelleiligheter er flermannsboliger.
Bruker eieren/husstanden flere boenheter under ett til egen bolig, skal disse enhetene anses som én boenhet ved vurderingen av om det foreligger en enebolig, tomannsbolig, flermannsbolig mv. Eksempelvis vil en bygning med tre leiligheter hvor eieren benytter to av disse under ett til egen bolig og den tredje er leid ut, anses være en tomannsbolig.
Er utleieinntektene skattefrie eller skattepliktige?
Utleieinntekt fra flermannsboliger er alltid skattepliktig. Det gjelder selv om eieren bruker mer enn halvparten av boligen som egen bolig, regnet etter utleieverdien.
Tilknyttede bygninger
Er det flere selvstendige bygninger på en eiendom, skal de i utgangspunktet vurderes hver for seg med tanke på om vilkårene for helt eller delvis skattefritak for utleieinntekter er oppfylt. Selvstendige bygninger skal likevel vurderes sammen med hovedbygningen dersom de enkelte bygningene har en mer eller mindre nødvendig tjenende funksjon til hovedbygningen. Dette kan for eksempel gjelde bod, båthus eller garasje. Det må derfor vurderes hvorfor den frittstående bygningen i utgangspunktet befinner seg på eiendommen, og om hovedbygningen totalt sett hadde fungert like tilfredsstillende uten den andre bygningen.
Har den frittstående bygningen en tjenende funksjon til hovedbygningen, vurderes den under ett med hovedbygningen både når det gjelder om det er en enebolig, tomannsbolig eller flermannsbolig, og når det gjelder om eieren har brukt minst halvparten som egen bolig.
Har den frittstående bygningen ikke-tjenende funksjon til hovedbygningen, skal bygningene vurderes for seg med hensyn til om utleieinntektene er skattepliktige eller ikke.
Har den frittstående bygningen både en tjenende og ikke-tjenende funksjon til hovedbygningen, kan det være grunnlag for å vurdere den sammen med hovedbygningen. Det avgjørende er om den tilliggende bygningen totalt sett har karakter av å være en tjenende bygning for hovedbygningen.
Mer om beskatning av bolig og boligskatt her.