Beskatning ved salg av bolig til utbyggere

Ny dom ved beskatning av bolig understreker usikkerheten for de som selger boliger til utbyggere. Borgarting lagmannsrett opprettholdt skatteetatens tidligere vedtak om å beskatte selger av en boligeiendom fullt ut, ved at nettogevinsten ble beskattet (forholdet mellom kjøpesum og salgssum).

Utgangspunkt og de generelle reglene

Skattefriheten, som ellers gjelder ved vanlig hussalg gjelder ikke ved salg av tomt. Kjøper man tomt for kr 500 000,- og som man selger videre 5 år senere for kr 1 000 000,- vil gevinsten på kr. 500 000,- være skattepliktig. Også ved skatteplikt her er kravet at det må ha vært en «realisasjon».

Skatteetaten har i de senere årene fokusert mer på skattelegging av tomter som blir solgt sammen med eneboliger. Typisk der det er større boliger med større tomter fanger dette oppmerksomheten til skatteetaten.

Definisjonen av tomt i slike tilfeller gjelder også når det er mulig å bygge ytterligere bolig på tomten eller at prisen i det vesentlige er påvirket av at man kan rive det gamle huset som står til nedfalls som er på eiendommen for å bygge nytt og større.

Dersom det foreligger en rimelig mulighet for at eiendommens markedsverdi er en pris som en kjøper tenker å benytte eiendommens slik den står, vil det i alminnelighet ikke kunne påberopes at det foreligger et tomtesalg.

Det konkrete vurderingstemaet/hva er viktig

Slik reglene er i dag vil det alltid kunne bli spekulasjoner om det er kjøpere som erverver eiendommen og som velger å rive bygget som står der for bygge på en mer omfattende måte. Vurderingen vil bero på om at det er aktuelle kjøpere som kunne ha kjøpt eiendommen for samme pris som utbygger betalte. Dersom dette ikke er tilfellet, er det en risiko for at salget kan beskattes som et tomtesalg med full beskatning (22 % av gevinsten).

Tolkningen er litt skjønnsmessig og det burde ikke ha vært nødvendig å ha regler som er så usikre for boligeier som ellers oppfyller vilkårene for skattefritt boligsalg.

Reglene kommer alltid overraskende for de som blir berørt. Særlig utsatt er de som har eid bolig i bynære strøk i over lang tid og har lav kjøpssum. Kjøpte man sin eiendom i 1990 til kr. 1 500 000,- og verdien er den mangedobbelte i dag vil man ligge i risikosonen for at dette kan bli ansett som en tomtebeskatning. Særlig gjelder dette dersom det har skjedd en generell fortetning i det samme boligområdet og der en annen utnytting av tomten fremstår som mer verdifull.

Selger man til en utbygger bør man for sikkerhets skyld få innhentet en meglervurdering for å dokumentere at det på salgstidspunktet var mulig å få tilsvarende salgssum fra en boligkjøper som hadde til hensikt å bruke eiendommen uten særlige videre utnytting av tomten.